Manutenzioni su beni di terzi e condizioni per la detrazione

Torno su un argomento già affrontato in altra occasione perché il tema è ampiamente dibattuto in ambito giurisprudenziale di tant’è che recentemente le Sezioni Unite della Corte di Cassazione si sono pronunciate sulla questione (sent. n. 11533 del 11/5/2018).

Mi riferisco alla detraibilità dell’IVA relativa ad interventi di manutenzione e ristrutturazione.

Nel caso esaminato, una società che deteneva in locazione un complesso immobiliare destinato a residence turistico aveva detratto l’IVA assolta sugli interventi di ristrutturazione eseguiti sullo stesso, di proprietà della società controllante.
Il complesso immobiliare, al momento dell’avvio dei lavori di ristrutturazione, era accatastato quale immobile abitativo e, al termine degli stessi, risultava accatastato quale immobile strumentale.
Inoltre la società locataria aveva detratto l’IVA senza aver mai esercitato attività d’impresa e, dopo aver incorporato la controllante, aveva venduto il complesso turistico a una società terza.
Le Sezioni Unite della Cassazione, nella sentenza citata, hanno affermato che il diritto alla detrazione dell’IVA assolta per gli interventi di manutenzione e ristrutturazione deve ritenersi ammissibile anche nell’ipotesi in cui gli immobili risultano di proprietà di terzi, purché sussista un nesso di strumentalità con l’attività d’impresa o professionale.
Inoltre, il diritto deve essere riconosciuto anche se l’attività esercitata dal soggetto passivo è soltanto potenziale e anche qualora, per cause estranee al soggetto medesimo, la predetta attività non abbia poi potuto concretamente esercitarsi.
Ai fini del riconoscimento del nesso di strumentalità dell’immobile rispetto all’attività d’impresa, è stata ritenuta irrilevante la circostanza che, all’avvio dei lavori di ristrutturazione, il complesso immobiliare risultasse accatastato quale immobile abitativo in quanto, ai fini della detrazione dell’imposta, la strumentalità del bene deve essere verificata in concreto, vale a dire tenendo conto della sua effettiva destinazione in rapporto all’attività d’impresa.
Si rileva come la pronuncia delle Sezioni Unite recepisce quanto affermato nell’ambito della giurisprudenza comunitaria, secondo cui, in ossequio al principio di neutralità dell’imposta, la detrazione IVA deve essere ammessa relativamente ai beni che risultano strumentali all’attività d’impresa, dovendosi negare soltanto in ipotesi del tutto eccezionali.
Da ultimo si rammenta che, in ambito nazionale, si sono affermati orientamenti giurisprudenziali contrastanti sul tema esaminato dalle Sezioni Unite che, con la propria pronuncia, pone fine al contrasto giurisprudenziale.